주택연금 많이 받는 방법, 예상주택연금액 가입조건 지급방법 주의사항

안정적인 노후준비를 위해 연금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 연금 중에는 주택연금제도가 있는데, 이는 평생 동안 자신의 집에 계속 거주하며 매달 일정 금액의 연금을 받는 제도입니다. 글에서는 주택연금 계산, 가입조건, 지급방법, 수령방법, 많이 받는 방법, 주의사항, 연금상속 등을 정리해 보았습니다.

3분만 사용하여 주택연금 많이 받는 방법까지 끝까지 보신다면 손해보지 않고 주택연금을 수령 하실 수 있을 것입니다.

 

 

예상주택연금 조회

자신의 주택연금이 궁금하신 분은 아래의 예상연금 조회를 통하여 빠르게 확인하실 수 있습니다.
본인의 생년월일과 주택가격, 지급방식 등을 입력하시면 1분 안에 연금액을 조회하실 수 있습니다.

주택연금 예상액 조회

주택연금이란

본인 또는 배우자의 나이가 55세 이상인 주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하고 금융기관으로부터 평생 또는 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다.
집을 소유하고 계신 분들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 연금을 받으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 본인 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

아래의 한국주택금융공사에서 조금 더 자세하게 알아보실 수도 있습니다. 

주택연금이란 | 주택연금이란 | 주택연금 | 한국주택금융공사

 

 

주택연금 가입조건

• 대한민국 국적을 가진 사람.
• 부부 중 1명이 만 55세 이상.
• 부부합산 기준 공시가격 9억 이하의 주택 소유자 대상.
• 다주택일 경우에도 합산 공시 가격이 9억 미만이면 가능.
• 신청인 또는 배우자가 실제로 거주하고 있어야 하며 해당 주택을 전세, 월세로 주고 있는 경우에는 가입이 불가능.

 

주택연금 지급방식

• 종신 지급 방식: 이 방식은 월 지급금을 평생 동안 지급받는 방식입니다. 인출한도 (대출 한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신 지급과 종신 혼합방식으로 구분됩니다.
• 확정 기간 방식: 이 방식은 신청자가 선택한 일정 기간 동안 (10 ~30년) 동안만 월 지급금을 받는 방식
• 대출 상환 방식: 이 방식은 주택담보대출 상환용으로 인출한도 (대출 한도 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 지급받는 방식
• 우대 지급 방식: 이 방식은 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유자가 종신 방식 (정액형) 보다 월지급금을 최대 약 21% 우대하여 지급받는 방식입니다. 인출한도 (대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대 혼합 방식으로 구분
• 월지급 유형: 정액형, 초기증액형, 정기 증가형 

개인별로 상황이 모두 다르지만 나이가 많이 질수록 생활비나 경비가 작게 사용되는 것이 일반적이니 위 방식을 잘 혼합하여 사용하는 것이 필요합니다. 

주택연금 수령방법

• 상담 및 신청: 주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사의 지사를 방문하거나 인터넷을 통해 가입상담 및 신청을 하면 됩니다.
• 보증심사: 신청서 및 필요서류 제출 후, 가입자 요건심사, 현장방문 조사, 담보주택 가격평가 등이 진행.
• 보증약정 및 담보설정: 약정서 작성 후 근저당권 설정/신탁등기를 진행 
• 보증서 발급: 한국주택금융공사에서 보증서를 발급
• 대출실행: 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래 약정을 맺고 주택연금을 수령 

이 과정에서 근저당권 설정비 (법무사수수료, 등록면허세 및 지방교육세 등)와 인지세가 발생하며 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 비용은 최초 월지급금 수령 시 납부하시게 됩니다.
인터넷으로 가입신청을 하시면 공사 직원이 연락을 드려 신청내용 확인 및 심사를 진행합니다. 인터넷으로 가입신청을 하기 위해서는 공동인증서 (구 공인인증서) 로그인이 필요합니다.

 

연금취급절차 (출처 주택금융공사)

주택연금설명서 및 체크리스트를 반드시 읽어보신 후 가입신청하시기 바랍니다.

 

 

 

주택연금 배우자 상속

• 배우자가 있는 가입자가 사망한 경우: 주택연금 가입자가 주택연금 수령 도중에 사망한 경우, 배우자가 피보증인 (사망자) 사망일로부터 6개월 이내에 배우자 앞으로 사망자의 담보주택 지분 전부의 소유권이전등기를 하여 담보주택의 단독소유자가 된 배우자가 채무인수를 완료하면 계속 주택연금을 받을 수 있습니다. 배우자는 가입자 사망으로 채무인수를 하게 될 경우를 대비하여 사전채무인수약정을 할 수 있으며 이 경우에는 추가약정이 필요하지 않습니다.
• 배우자가 없는 가입자가 사망한 경우: 자녀 등에게 주택의 일부라도 상속 등으로 이전되면 대출금을 상환해야 하며, 대출잔액을 전액 현금으로 변제하는 경우에는 주택을 처분하지 않고 상속받을 수 있습니다. 상속인이 주택을 처분하여 대출금을 변제하고자 하는 경우에는 임의로 매각하거나, 경매로 처분하는 방법 중에서 선택할 수 있습니다.
• 주택연금 수령액은 채무로 간주: 주택연금은 주택을 담보로 하여 가입자에게 대출금을 연금형식으로 지급하는 구조입니다. 따라서, 그동안 연금 수령액이 채무로 간주되어 상속 재산을 줄이는 효과가 있습니다.

상속세 공제: 상속세를 계산할 때 '일괄 공제'로 5억 원이 적용되며, 사망 당시 배우자가 생존해 있는 경우, 배우자 상속 공제가 최소 5억원 추가 적용됩니다. 따라서 배우자 없이 세상을 떠날 때는 5억 원, 배우자 생존 시 10억 원까지는 상속세 걱정을 안 해도 됩니다.

주택연금을 많이 받는 방법

주택연금은 가입 당시의 주택가격과 가입자의 연령에 따라 연금액이 정해집니다. 따라서 주택연금을 많이 받기 위해서는 다음과 같은 방법을 고려할 수 있습니다.

• 주택가격을 높이기 : 주택연금 수령액은 주택가격을 기준으로 산출되므로, 주택가격이 높은 시기에 연금을 신청하게 되면 이면 연금액도 늘어납니다. 주택가격을 높이기 위해서는 주택을 증축하거나 인테리어 및 개량하는 방법이 있습니다. 
• 가입자 나이: 가입자의 나이가 많을수록 주택연금의 월 지급액이 높아집니다 이는 주택연금이 노후를 대비한 제도이기 때문입니다. 
• 우대형 주택연금 가입하기 : 우대형 주택연금은 일반 주택연금보다 연금액이 최대 15% 더 많습니다. 우대형 주택연금의 대상은 부부 합산 1 주택자로서 1억 5천만 원 이하 주택을 가진 사람 중 주택연금 조건에 해당하는 경우입니다.
• 연금수령액을 늘리는 옵션 선택하기 : 주택연금 가입 시 연금수령액을 늘리는 옵션을 선택할 수 있습니다. 옵션을 선택하면 연금수령액이 늘어나지만, 월지급액이 줄어들거나 연금수령 기간이 짧아질 수 있습니다.
• 확정기간방식 주택연금 이용: 가입자가 미리 선택한 기간 동안 주택연금을 받는 상품으로, 정액형에 비해 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다
• 낮은 대출 비율 유지: 대출 비율이 낮으면 연금액이 높아집니다. 가능한 한 많은 현금으로 집을 구입하거나, 대출 금액을 최소화하여 대출 비율을 낮추는 것이 좋습니다. 그리고 개인 신용도에도 영향을 주게 되어 좋은 금리를 받으실 수 있습니다. 
• 장기 계약 선택: 일반적으로 주택연금 계약의 기간이 길수록 연금액이 높아집니다. 따라서 가능한 한 긴 기간의 계약을 선택하는 것이 좋습니다.
• 적용 금리 선택: 적용 금리는 "기준 금리" + "가산 금리"로 이루어져 있습니다. 기준 금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택할 수 있으며, 가산 금리는 기준 금리가 3개월 CD 금리인 경우 1.1%, 신규 취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다 대출 상환 방식의 경우 가산 금리가 0.1% p 인하됩니다
• 건강 상태 확인: 몇몇 주택연금 제공 업체는 건강 상태를 고려하여 연금액을 결정합니다. 건강 검진 등의 절차를 통해 건강 상태를 확인하고, 이를 바탕으로 최대한 높은 연금액 혜택을 받으실 수 있습니다.
• 여러 금융사 비교: 다양한 주택연금을 실행하는 금융사의 조건과 혜택들을 비교해 보세요. 각 업체마다 다른 요소들이 적용되므로, 여러 업체와 상담하여 가장 유리한 조건과 혜택을 찾는 것이 중요합니다.

주택연금은 가입 시점, 주택가격, 가입자의 연령, 연금수령액을 늘리는 옵션 선택 등 다양한 요인이 연금액에 영향을 미칩니다. 따라서 주택연금 가입을 고려하고 있다면 본인의 상황에 맞는 최적의 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 실제로 개인의 상황에 맞게 조언과 안내를 받으시기 위해서는 은퇴 플래너, 연금 전문가 등에게 자문하여 진행하는 것을 추천드립니다. 

주택연금 신청 시 고려사항

가입시기에 따른 연금액의 차이:

현재 보유한 주택의 가격이 변하지 않는 전제하에 현재의 나이를 기준으로 받을 수 있는 연금액과 조금 더 시간이 지나고 난 뒤 주택연금 가입 시 받을 수 있는 연금액은 차이가 있습니다. 단기만을 생각하면 빨리 받는 게 유리하다 생각할 수 있지만, 장기적으로 생각하면 연금액에서 큰 차이가 날 수도 있습니다.

 

담보주택의 미래 가치 변동성:

주택가격이 앞으로 오를 것인지 떨어질 것인지 예상하여 주택연금 가입 시기를 정해야 합니다. 주택연금 가입시기의 주택가격으로 연금액이 정해지며 이는 주택연금 가입 이후 주택가격 변동과 무관하게 가입 시 정해진 연금액으로 지급되기 때문입니다.

 

주택연금 가입자의 가치관과 현금 유동성:

주택연금 가입 시에는 가치관과 현금 유동성도 고려해야 합니다. 현금이 바닥을 드러낸 다음에야 주택연금에 가입할 수도 있고, 비상시에 대비해 목돈을 어느 정도 가지고 있어야 불안하지 않다며 일찌감치 주택연금에 가입하려는 사람도 있습니다.

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